Um dos direitos sobre imóveis mais discutidos pelo público é o usufruto de imóvel. O assunto traz dúvidas e polêmicas, mas entender como funciona o instituto jurídico é essencial para quem está lidando com doação ou aquisição de imóveis.
Compreender quais os requisitos e as possibilidades faz com que as partes utilizem melhor as opções que têm, tomando decisões mais corretas.
Quer aprender como o usufruto de imóvel funciona? Leia este artigo até o final para esclarecer suas dúvidas!
O que é o usufruto de imóvel?
Usufruto de imóvel é o direito que uma pessoa tem de usar (ter a posse) e fruir (obter renda e benefícios) de um imóvel como se fosse seu, mas sem, necessariamente, deter a propriedade dele. Pode ser que a pessoa que detém a propriedade também tenha o usufruto, ou que estes direitos estejam com pessoas diferentes.
A separação entre a propriedade e o usufruto é usada para que a propriedade seja transferida a outra pessoa, geralmente em planejamento sucessório, também conhecido como doação em vida. Nesse caso, a doação é feita guardando, para o doador, o direito de usar o imóvel, enquanto ele viver.
É uma forma de proteger o direito ao uso, porém já fazer a devida destinação dos bens, evitando discussões futuras entre os herdeiros.
O beneficiário do usufruto é conhecido como usufrutuário. Podem ser beneficiadas pelo usufruto de um mesmo imóvel uma ou mais pessoas, sendo que a morte de uma delas não afeta o direito das demais. O prazo do usufruto poderá ser determinado ou até mesmo vitalício, que é a modalidade mais utilizada de forma geral.
O proprietário que não pode usar o bem enquanto existe o usufruto detém o que é chamado de nua-propriedade, ou seja, um vínculo patrimonial sem direito de uso e fruição, uma propriedade “incompleta”. Por isso o usufruto deve ser verificado também por quem deseja comprar um imóvel. Caso exista um usufrutuário não é possível concluir a compra e venda do bem.
Como o usufruto é feito?
Para fazer disposições relativas ao usufruto de imóvel a condição deve ser anotada, obrigatoriamente, na matrícula do bem. Isso quer dizer que uma doação com reserva de usufruto deve ser feita por meio de escritura pública, para que seja viável sua averbação no cartório de registro de imóveis.
O usufruto pode ser concedido a alguém de várias formas. A mais comum é pela doação, mas o direito também poderá ser concedido por lei, por disposição em testamento ou até mesmo por usucapião.
Em todos os casos, a condição deverá ser anotada na matrícula do imóvel para ser considerada válida perante terceiros, isto é, para que o direito do usufruto tenha valor diante de outras pessoas.
Quais os direitos das partes no usufruto?
O nu-proprietário tem o direito de ficar com o imóvel para si quando o usufruto acabar. Os herdeiros do nu-proprietário são obrigados a respeitar o usufruto, também recebendo apenas a nua-propriedade como herança, até o fim do usufruto.
O usufrutuário pode fazer o uso e fruição do imóvel, o que significa que ele pode morar, alugar e emprestar o imóvel como se fosse proprietário, mas não poderá vendê-lo, pois não é mais dono. Os herdeiros do usufrutuário não têm direito a herdar o usufruto, pois o direito de usar o imóvel é pessoal e acaba com a morte da pessoa que era beneficiária.
Como funcionam os impostos do usufruto?
Os impostos do imóvel devem ser pagos pelo usufrutuário enquanto durar o usufruto. O nu-proprietário não tem o dever de fazer o pagamento de impostos, como o IPTU, até que o usufruto seja extinto.
Além dos impostos comuns pelo uso do imóvel, também devem ser conhecidos os impostos relativos à doação feita com reserva de usufruto. Nesse caso o valor do imposto de doação é o mesmo imposto que seria pago no caso de um inventário para divisão de bens após a morte do doador.
O Imposto de Transmissão Causa Mortis e Doações (ITCMD) tem vários valores, que são percentuais de 1 a 8% do valor do imóvel na data da doação. Para que seja concluída a doação com reserva de usufruto o valor do imposto deve estar quitado.
Qual é o papel dos herdeiros dos imóveis em caso de usufruto?
Os herdeiros que recebem um imóvel em doação com reserva de usufruto devem saber que o imóvel recebido contará como parte do seu quinhão hereditário, ou seja, como parte do que terão direito numa partilha.
Além disso, devem se atentar para regularizar a documentação do imóvel quando o usufrutuário falecer. A baixa do usuário deve ser anotada na matrícula, os impostos devidos devem ser todos pagos e as obrigações de usar e cuidar do imóvel precisam ser assumidas pelos herdeiros, inclusive o pagamento das despesas.
Outra dúvida comum dos herdeiros é: a doação de bens feita por alguém que lhes deixará herança é proibida? Se um imóvel for doado com reserva de usufruto para uma pessoa que não faz parte do rol de herdeiros, essa doação não é necessariamente inválida.
A lei diz que uma pessoa só é obrigada a reservar metade de seu patrimônio para os herdeiros legais, podendo fazer o que quiser com o restante dos bens, inclusive doá-los para outras pessoas e entidades, sem que isso seja qualquer tipo de violação aos direitos de herança. Assim, é possível fazer doações com reservas de usufruto mesmo para quem não é herdeiro, quando se preserva a margem legal.
Quem precisa lidar com esses temas deve-se manter informado sobre as questões relativas ao assunto. Além do conhecimento próprio, também é essencial contar com apoio especializado, assegurando que os direitos de todos os envolvidos serão preservados.
Uma equipe jurídica com formação sólida é capaz de assessorar os clientes em situações de usufruto de imóvel e em outras tantas, auxiliando-os a conseguir os resultados desejados. A GSP Empresarial é referência no ramo, contando com atendimento personalizado para clientes com questões e problemas no ramo imobiliário.
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