Algumas construtoras têm o hábito de cobrar a taxa de condomínio antes mesmo de entregar as chaves, geralmente a partir da emissão do Habite-se ou da assinatura do contrato. Entretanto, mesmo que esse procedimento seja previsto em cláusula contratual, ele é proibido por lei. Inclusive, a maioria dos tribunais considera essa cláusula abusiva.
É importante saber disso para não ser vítima de abusos na hora de efetivar a compra de um imóvel. Que tal ver mais sobre o assunto? Leia o texto até o final e entenda melhor sobre a cobrança de condomínio antes da entrega das chaves.
O entendimento jurídico
O entendimento jurídico que se consolidou é o de que não se pode cobrar despesas relativas ao condomínio porque o comprador não está ainda na posse do bem, usufruindo dele. No Recurso Especial nº 13443.331/RS, o Superior Tribunal de Justiça (STJ) já tomou uma posição sobre o assunto: a cobrança de taxa condominial só pode ser efetivada após a entrega das chaves.
Até lá, a construtora fica responsável pelo pagamento das taxas condominiais. O mesmo vale para o IPTU. Como a cobranças das despesas e impostos do condomínio é uma obrigação do proprietário do imóvel, enquanto o comprador não entra na posse definitiva de seu bem, o proprietário é a construtora, cabendo a ela assumir responsabilidade por essas dívidas. Ainda vale salientar que as decisões do STJ predominam sobre a de todos os juízes e Tribunais de Justiça do Brasil.
O atraso na entrega das chaves
Se a construtora não entregar as chaves no prazo prescrito por lei de 180 dias, o usuário continua não sendo obrigado a pagar o condomínio. Infelizmente, essa estratégia ainda é usada por algumas construtoras. Como argumento, elas dizem que o fato de as chaves não terem sido entregues não evita o acúmulo de dívidas.
Esse atraso pode ser resultante do fato de a empresa não ter conseguido vender todas as unidades dentro de um prazo determinado.
Pode acontecer também que a emissão do Habite-se sofra atrasos, o que prorroga a posse do comprador. Embora esse fato seja desvantajoso também para a construtora, ela não tem o direito de cobrar antecipadamente do comprador.
O Habite-se
O Habite-se é uma carta que representa um ato administrativo de uma autoridade pública competente. Ele confirma que o empreendimento construído está de acordo com as exigências legais. Esse atestado legal dá autorização para que a construção seja efetivamente utilizada como habitação.
A partir dele, começa uma nova etapa que termina com a entrega das chaves. Nesse período, o comprador geralmente visita a unidade para uma vistoria. Desse modo, ele pode confirmar que recebeu o imóvel nas condições contratadas e sem nenhum erro aparente.
Uma cláusula persistente
Apesar de estarem cientes do que diz a Justiça, muitas construtoras insistem em manter a cláusula abusiva em seus contratos de venda. O fato de o contrato ser de adesão não viabiliza que, no momento de sua assinatura, o comprador questione algum item ou reformule suas cláusulas. Isso é uma atitude de má-fé que pode levar a empresa a enfrentar um processo judicial severo.
As ações que o comprador deve tomar
Em caso de cobrança de condomínio antes da entrega das chaves, o comprador pode tomar as seguintes atitudes:
- notificar à construtora e/ou à administração do condomínio, na forma escrita, que ainda não está na posse do imóvel, já que suas chaves não foram entregues até o momento, sendo a cobrança indevida e estando em conflito com a jurisprudência majoritária nacional;
- escolher pelo não pagamento da cobrança e entrar com ação judicial para ser liberado o mais rápido possível do compromisso de realizar esse pagamento até que se encontre na posse efetiva do imóvel;
- realizar o pagamento e depois entrar com a ação judicial exigindo a restituição em dobro dos valores indevidamente cobrados com juros e correção monetária de acordo com o que está escrito no parágrafo único do artigo 42 do Código de Defesa do Consumidor.
As dívidas durante o processo de financiamento
Considere que, mesmo que o Habite-se já tenha sido emitido e o imóvel se encontre completamente regularizado, o processo de financiamento do comprador demorou três meses. Nesse caso, pode-se questionar se o comprador não fica em dívida, considerando que a demora foi dele em conseguir crédito. Mas, a situação é a mesma: ele ainda não está na posse efetiva do bem, já que as chaves não foram entregues. Logo, ele não é devedor do condomínio.
A prevenção para evitar a cobrança de condomínio antes da entrega das chaves
Para não ser cobrado por algo que não deve, a melhor coisa a fazer é ler detalhadamente o contrato de adesão. Como a leitura desse documento pode ser difícil e cansativa, é recomendável contar com a ajuda de um advogado. Amparado por uma pessoa especializada, as chances de ser enganado reduzem bastante. O profissional pode solicitar, antes da assinatura, a revisão de alguma cláusula ou seu esclarecimento.
Sem esse profissional, a construtora pode estimular o potencial comprador a continuar o negócio ainda que existam algumas dúvidas e irregularidades no contrato. Isso se torna mais difícil na presença de um advogado, visto que ele não vai consentir com coisas legalmente erradas e que são prejudiciais ao seu cliente.
A GSP Advogados Associados é uma empresa que se formou em 2016 com sede própria. A trajetória dos profissionais está alicerçada em anos de experiência nos mais renomados escritórios de advocacia. A empresa é especializada em áreas diversas, como Direito Imobiliário, Direito do Trabalho, Direito Empresarial e Direito Cível (ou seja, Direito do Consumidor, Família e outros).
Gostou deste post? Agora que você sabe que a cobrança de condomínio antes da entrega das chaves é proibida e que a presença de um advogado na hora de assinar um contrato pode ser um grande diferencial, entre em contato conosco e veja de que forma ela pode te ajudar!
