Provavelmente você já ouviu falar em contrato de gaveta. É um termo bastante comum, mas pouca gente sabe o que significa de fato ou por que ele é considerado arriscado. Embora possa ser usado para alguns outros fins, é mais usual se tratar no caso de compra e venda de imóveis ou alugueis.
Historicamente, o contrato de gaveta se popularizou nos anos 80 e, sobretudo, nos anos 90 por conta da alta dos impostos na transferência de imóveis, que poderiam chegar a 20% sobre o valor do bem. Atualmente, embora a realidade seja diversas, a prática se perpetuou e é costumeira.
Quer entender mais sobre o assunto e evitar os principais riscos? Acompanhe a leitura até o final!
O que é um contrato de gaveta?
Trata-se de um instrumento contratual particular entre duas partes, não registrado em cartório de imóveis. Na maioria dos casos, o contrato ocorre apenas com o reconhecimento de firma e não há testemunhas para validá-lo, que tem por objetivo o comprometimento para a venda de imóvel que ainda está sendo pago de forma parcelada, por exemplo.
Ou seja, o contratante vende o imóvel vende para o comprador, que passa a pagar as parcelas e custos. No entanto, como o parcelamento ainda existe, pode ser caro ou mesmo impossível a transferência. Aí entra o contrato de gaveta.
As duas partes fazem um contrato particular, sem participação de instituição financeira, garantindo passar o imóvel ao fim do pagamento. Parece uma boa ideia para as duas partes, é claro. Mas há muitos riscos envolvidos.
Quais os principais riscos?
Um contrato de gaveta é um instrumento muito frágil juridicamente. Embora o Superior Tribunal de Justiça tenha reconhecido sua validade entre as partes, sua execução demandará uma batalha judicial, envolta em diversos problemas.
Falecimento
Um dos riscos envolvidos no contrato de gaveta é se o proprietário do imóvel, ou seja, a pessoa que fez o parcelamento ou é titular do bem, vier a óbito. Nesse caso, o bem fará parte do inventário, criando um problema imenso para o comprador que precisa transferir a titularidade do imóvel, especialmente se os herdeiros agirem de má-fé.
Estelionato
Outra situação que pode acontecer é o vendedor, proprietário do imóvel, agir criminosamente e cometer estelionato, ou seja, vender o mesmo imóvel para vários compradores por contratos de gaveta.
Assim, a fraude só será descoberta depois, e os compradores poderão ter um grande trabalho para reaver o dinheiro pago ou, até mesmo, ficarem no prejuízo, pois os contratos não têm, por si, validade para a transferência do registro.
Má-fé
Além do estelionato, que é ato criminoso, o vendedor também pode agir de má-fé, mudando de endereço para não ser encontrado, recusando-se a fazer a transferência depois ou alegando que o contrato não é válido, visto a ausência de registro público.
Como a quitação do imóvel e transferência só pode ocorrer com a anuência do vendedor, real proprietário do imóvel, pode ser um problema sério.
Falência da construtora
Também é possível que haja um fator externo ao comprador e vendedor, como no caso de ocorrer atraso na entrega do imóvel ou, mesmo, a falência da construtora, que pode dificultar ao comprador recuperar o que investiu na compra.
Problemas judiciais
Além das situações acima, é possível que o vendedor, proprietário original do imóvel, venha a ter problemas judiciais e que o imóvel seja penhorado.
No caso, para todos os efeitos legais, não foi realizada a venda, e o comprador terá uma longa discussão na justiça para comprovar que o bem é seu ou ter o ressarcimento dos valores pagos.
Como podemos ver, os riscos em se fazer uma compra e venda por meio de contrato de gaveta são altos demais e podem não compensar, mesmo havendo muita confiança entre o vendedor e comprador.
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