Comprou uma casa ou apartamento na planta, mas ainda não teve acesso ao bem? O atraso na entrega de imóvel, situação comum no mercado imobiliário brasileiro, gera direito à indenização, ou seja, é atitude contra a qual cabem providências jurídicas.
Estamos falando de uma relação de consumo, havendo a aplicação do Código de Defesa do Consumidor (CDC) para coibir abusos entre contratante e construtora. A legislação considera o comprador parte fraca na negociação promovida e, sob tal perspectiva, tutela os interesses das partes.
Quer saber mais sobre o direito indenizatório em caso de atraso na entrega do imóvel? Antes de tudo, adianto: você precisará de bons advogados, mas já pode começar a se inteirar sobre o assunto seguindo a leitura do artigo. Confira!
O que caracteriza o atraso na entrega de imóvel?
Quando a construtora vende uma casa ou apartamento na planta, ela se responsabiliza contratualmente a entregar as unidades para os compradores em determinada data.
Não se trata de mera previsão, mas de um termo final que deve levar em consideração imprevistos nas obras e o tempo necessário para a obtenção dos devidos documentos nos órgãos públicos. Existe um procedimento burocrático além da construção do imóvel para o comprador ter de fato acesso ao bem, em conformidade com a lei.
Diante de tais fatores, é comum o contrato de compra e venda na planta prever uma margem de segurança para a entrega das unidades — normalmente, de até 180 dias. No entanto, o atraso superior ao contratado, cria a obrigação de indenização e ressarcimento.
Segundo o Ibedec (Instituto Brasileiro de Estudo e Defesa das Relações de Consumo), 95% das obras no Brasil são entregues depois do prazo estipulado. A porcentagem é alta, mas a aplicação das medidas jurídicas plausíveis minimizam os danos sofridos pelo consumidor.
Disposições em lei
O direito de rescindir o contrato quando houver atraso na entrega de imóvel está no art. 475 do Código Civil e enseja perdas e danos, podendo o comprador requerer o ressarcimento total dos valores pagos, conforme art. 35, III do CDC.
A rescisão também tira do consumidor o dever legal de arcar com as parcelas que ainda não venceram, previsão trazida pelo art. 476 do Código Civil. Para tanto, algumas medidas precisam ser adotadas, como veremos adiante.
Ainda, há de se ressaltar: rescindir o contrato não é a única opção do comprador porque ele pode exigir o cumprimento da obrigação pela construtora sob pena de multa diária por dia atrasado, segundo o art. 84, §4º do CDC.
Lucros cessantes
Esta modalidade de dano material ocorre quando há negligência, dolo, imperícia, culpa ou omissão — no caso, da construtora responsável pela demora. Sua previsão legal está no art. 402 do Código Civil e abrange o que o promitente comprador deixou de lucrar com a frustração da entrega não realizada em data estabelecida.
Em 2018 o STJ decidiu no EREsp 1.341.138-SP: o direito indenizatório por lucros cessantes é presumido, devido simplesmente em razão do atraso na entrega de imóvel. Assim, não importa se o contratante tem ou não a intenção de negociar o bem, dispondo-o para locação, por exemplo.
A base para essa decisão é que, quando a casa ou apartamento negociados não são entregues, quem mora de aluguel precisa continuar arcando com essa despesa. Além disso, mesmo que o comprador já esteja residindo em casa própria, houve um investimento estipulado para ter retorno em determinado prazo, mas as chaves não lhe foram entregues.
O que fazer em caso de atraso na entrega de imóvel?
Entenda: o contrato firmado entre você e a construtora e/ou incorporadora é de adesão, ou seja, o comprador não tem a opção de opinar quanto às cláusulas ali previstas. As disposições são redigidas pela empresa contratada conforme a vontade dela, mas a lei impõe limites e proíbe abusos.
Para fazer valer os seus interesses, entre em contato com advogados que atuem em Direito Imobiliário. Como a advocacia tem várias vertentes, o profissional especializado sabe tratar o seu caso da melhor forma porque tem amplo conhecimento jurídico na área e experiência com o tema.
Análise contratual
O contrato estabelecido é cheio de minúcias, termos técnicos, jargões e brechas identificados facilmente pelo seu procurador quando ele é especialista no ramo. Por exemplo: é comum haver imposições desproporcionais e absurdamente onerosas ao comprador, promovendo o desequilíbrio na relação de consumo firmada.
Ainda, vários desses instrumentos legais sequer preveem a hipótese de rescisão contratual em caso de descumprimento de obrigação por parte da construtora e/ou incorporadora, revelando a abusividade da empresa.
O advogado atuante em Direito Imobiliário sabe explorar o contrato de forma extremamente favorável ao consumidor, otimizando o pleito e, consequentemente, as chances de melhores resultados.
O profissional analisa precisamente fatores essenciais ao processo judicial: prazo de carência, danos morais e materiais, multa contratual, correção monetária e corretagem, itens imprescindíveis para a composição do valor da ação.
Notificação da empresa
Antes de recorrer efetivamente à Justiça, existem procedimentos administrativos a serem realizados, como notificar a construtora e/ou incorporadora. Trata-se de uma espécie de reclamação formal descrevendo a situação: é feita por escrito e baseada nas cláusulas firmadas entre as partes.
Deve constar que o contrato previa a entrega em determinado prazo e seu descumprimento injustificado enseja o desejo de rescisão por parte do consumidor, direito assegurado em lei, conforme artigos explicitamente citados na notificação.
É comum a empresa se recusar a rescindir o instrumento firmado extrajudicialmente ou, aceitando, fazer cobranças absurdas sob a alegação de estar amparada pelas cláusulas aceitas na negociação. O comprador precisa ficar atento para não sair ainda mais prejudicado da relação estabelecida com a compra da casa ou apartamento na planta.
O que pedir no processo se houver atraso na entrega de imóvel?
As disposições contratuais não são absolutas, sendo plausíveis de discussão pelo Poder Judiciário, afinal, cláusulas abusivas são consideradas nulas porque não é justo tamanho desequilíbrio entre consumidor e construtora.
A maior influência e poder econômico empresarial não devem ser artifícios para o massacre do comprador, entendimento prevalecido no ordenamento jurídico nacional e internacional: na relação de consumo, o adquirente é tido como parte fraca e, portanto, a lei atua a seu favor.
Quando se fala de atraso na entrega de imóvel na planta, a ação rescisória tem vários pedidos e admite cumulação com outras. Entenda, na sequência, quais pleitos são admitidos e como fazer valer seus interesses no caso em questão.
Não pagamento de condomínio
É comum os empreendimentos cobrarem taxa de condomínio, e até mesmo IPTU, desde a emissão do “Habite-se”, permissão gerada pela prefeitura para utilização efetiva das unidades imobiliárias.
No entanto, a jurisprudência já firmou entendimento de que essa prática é abusiva, pois tais pagamentos só podem ocorrer a partir da entrega das chaves. Antes disso, é impossível o comprador ter acesso físico ao imóvel, motivo pelo qual ele pode ser ressarcido caso já tenha arcado com os valores mencionados.
Rescisão contratual
Quando você firmou contrato com a empresa, ficou estabelecida como principal obrigação dela a concessão da casa ou apartamento para você, consumidor, dentro do prazo estipulado. Ela assumiu os riscos da atividade econômica desempenhada para a fixação do termo final.
Por sua vez, você se comprometeu a arcar com os valores para a efetiva entrega do imóvel adquirido na planta, contraprestação pecuniária justa ao bem e aos serviços oferecidos pela construtora e/ou incorporadora.
A demora para receber as chaves fez com que você desistisse da compra? Pois bem, você tem direito de se arrepender da negociação estabelecida, porque houve inadimplemento por parte da empresa, e receber o seu dinheiro de volta.
Provavelmente o ressarcimento não será integral, a depender das disposições contratuais e entendimento do magistrado encarregado do processo judicial. Os Tribunais têm considerado aceitável a retenção de uma taxa administrativa de 10% a 30%, ou seja: você receberá de 90% a 70% do valor gasto.
Tal montante vem acompanhado de juros e correção monetária, podendo também ser acrescido por danos morais, materiais e lucros cessantes, conforme as especificidades do caso concreto, como veremos adiante.
Ainda, caso você não tenha terminado de quitar o bem, peça a isenção de pagamento das parcelas vincendas. Seu nome não será negativado nos órgãos de proteção ao crédito porque o distrato não foi motivado por sua inadimplência, mas por negligência da contratada.
Danos morais
Os magistrados não veem motivo para indenização quando o atraso na entrega de imóvel gera mero dissabor ao comprador. Tal entendimento baseia-se no fato de que o dano moral é subjetivo e se caracteriza quando há um sofrimento psicológico prolongado causado pela situação ou pelo ataque à honra e à imagem.
É preciso analisar caso a caso. Imagine: você adquire um apartamento na planta para o qual pretende se mudar quando casar. Com base na data estabelecida no contrato e considerando um prazo a mais por segurança, você marca o casamento, mas ele é adiado porque as chaves da unidade ainda não foram entregues.
Em outra situação, suponha ter adquirido uma casa e ela levar 2 anos além do prazo estipulado para ser entregue. A primeira situação fere direitos da personalidade do consumidor, enquanto a segunda é um sofrimento psicológico prolongado, ambas ensejando indenização por danos morais.
Danos materiais
Se o atraso na entrega de imóvel causou perda patrimonial ou fez com que você deixasse de ganhar dinheiro, é possível ser ressarcido, seja pautando seu pleito em danos emergentes ou nos já mencionados lucros cessantes.
Enquanto a segunda categoria é presumida, como citamos anteriormente, a primeira precisa ser efetivamente provada, pois se refere aos prejuízos já sofridos, e não àqueles estipulados, a serem sentidos no futuro.
Assim, se um casal adquiriu imóvel na planta para sair do aluguel e as chaves não forem entregues dentro do prazo contratual estabelecido, há direito de indenização por danos emergentes.
Se a entrega foi atrasada em 8 meses, o casal terá direito ao valor pago a título de aluguel durante todo este período, desde que prove efetivamente a quitação das parcelas com documentos e/ou testemunhas.
Como a assessoria jurídica colabora com o caso?
Do início ao fim, contar com advogados especialistas em Direito Imobiliário é um diferencial para você atingir seus objetivos com a rescisão contratual. Até mesmo procedimentos administrativos, como a mencionada notificação da empresa, tendem a trazer melhores resultados quando realizados pelo seu procurador.
Ele tem o conhecimento técnico necessário para conduzir o processo, sendo capaz de extrair do contrato as melhores chances para você obter seu dinheiro de volta e ser reparado pelo atraso na entrega de imóvel.
Como o caráter indenizatório precisa ser analisado caso a caso, a assessoria jurídica de qualidade tem a expertise para analisar a viabilidade do pedido e estipular um valor razoável de ser acatado pelo tribunal, se for o caso.
Além disso, o procurador especializado sabe quais documentos são essenciais para a ação, conduzindo o andamento do processo de forma apurada e precisa, atendendo efetivamente aos interesses de quem o contrata.
A esta altura, você já entendeu melhor os aspectos legais e procedimentais da indenização por atraso na entrega de imóvel, certo? Pois bem, daqui para frente, conte com uma assessoria jurídica de qualidade para seus negócios no mercado imobiliário.
O ideal é expor a situação para um especialista em Direito Imobiliário de sua confiança, e ele lhe ajudará a entender a melhor forma de proceder e quais desses pedidos são mais favoráveis para você.
A GSP tem o profissionalismo e a competência que você procura para resolver seus problemas da melhor forma possível.
