Nem sempre quem pretende comprar um imóvel na planta ou financiar com algum banco atenta a todos os detalhes que permeiam esse tipo de transação. Entre eles, estão os índices utilizados para o reajuste das parcelas. O principal é o Índice Nacional de Custo da Construção, que pode impactar bastante suas contas, portanto é muito importante saber como calcular INCC.

É natural que vários itens causem dúvidas, incertezas e até mesmo dificuldades de entendimento que parecem insuperáveis. Os números e índices financeiros são os campeões de questionamentos, até porque influenciam o preço final.

Quer entender melhor o que compõe o contrato de aquisição de imóveis com a construtora? Continue lendo este artigo para descobrir o que é o INCC, como aplicá-lo e de que forma ele reajusta a parcela do seu imóvel!

O que é o INCC?

O INCC é um indicador financeiro que mede a variação dos gastos envolvidos na construção habitacional quanto a materiais, equipamentos, serviços e mão de obra. Ele é calculado pela Fundação Getúlio Vargas desde 1944, mas sua divulgação só passou a ocorrer em 1950.

Trata-se do primeiro índice oficial da construção civil no Brasil, que até hoje tem grande importância nos negócios imobiliários. Uma de suas funções é balizar a inflação no setor.

Quais são as finalidades do INCC?

O INCC é calculado mês a mês pela FGV e seu principal papel é servir de base para o reajuste do valor dos imóveis comprados na planta por financiamento. Em geral, é utilizado nos contratos das construtoras, visto que mede e acompanha o aumento dos insumos da construção civil.

Portanto, o valor final do imóvel não será semelhante ao do contrato de compra e venda assinado no momento em que o negócio é fechado. A quantia sofrerá, até a quitação final, reajuste no saldo devedor, nas parcelas, nos balões, nas chaves e em quaisquer valores ou intermediárias da negociação.

É preciso ficar atento a essa questão para não se deparar com a cobrança somente depois e atrasar as parcelas (ou mesmo não ter condições de quitar o imóvel e tornar a dívida muito maior do que seria a princípio). O valor inicial do contrato nunca deve ser a única variável incluída no orçamento familiar. Caso contrário, há grandes chances de os pagamentos pontuais se tornarem difíceis ou até mesmo impossíveis.

Nesse momento, vale a máxima de que não se assina um contrato sem dormir primeiro. Compras por impulso e a aquisição da casa própria não combinam! Muito pelo contrário: é prudente consultar especialistas e se inteirar de todas as implicações do negócio antes de dar passos mais definitivos, como fazer um pagamento de sinal ou assinar documentos.

Vale destacar também que, quando o contrato de compra e venda do imóvel se refere a pagamento à vista, o índice não é aplicado. Isso porque não há motivo para reajuste.

De que forma o INCC influencia as parcelas no financiamento?

Quem compra um imóvel na planta, além de adquirir a propriedade em si, ajuda a financiar a construção. Para compensar as mudanças no mercado da construção civil ao longo do período de obras, o saldo será reajustado pelo INCC.

Trata-se da correção monetária para a construção civil, ou seja, o objetivo não é remunerar a construtora, apenas recompor o valor financeiro perdido pela passagem do tempo. Assim, a influência do INCC no preço das parcelas do financiamento é direta, uma vez que o índice é aplicado na correção dos valores que ainda serão pagos.

É muito comum as pessoas imaginarem que a correção não será aplicada em caso de atrasos, mas na maioria das vezes isso não é verdade! Correção é diferente de juros, pois não há ganhos. Por isso, é sempre importante analisar a função de cada item que compõe o preço do contrato, suas finalidades e implicações!

Qual é a composição do INCC?

A FGV calcula a média ponderada dos gastos da construção civil nas cidades pesquisadas para identificar o percentual de aumento nos custos. Assim, a instituição verifica qual foi o percentual de aumento em itens essenciais como materiais, insumos e mão-de-obra.

A ideia é que o preço do imóvel continue sempre o mesmo, apesar de oscilações nos preços ao longo da obra. Atualmente, a Fundação Getúlio Vargas coleta as informações da construção civil em sete capitais estaduais para compor o índice mensalmente:

• Belo Horizonte;
• Brasília;
• Porto Alegre;
• Recife;
• Rio de Janeiro;
• Salvador;
• São Paulo.

A fim de se chegar ao resultado, é ponderada a média apurada dos custos de insumos, equipamentos, serviços e mão de obra. Para tanto, são feitas três médias:

• INCC-DI, entre o primeiro e o último dia do mês em referência;
• INCC-M, entre o dia 21 do mês anterior e o dia 20 do mês em referência;
• INCC-10 entre o dia 11 do mês anterior e o dia 10 do mês em referência.

A partir desses resultados, calcula-se o INCC, que será divulgado e servirá de base para os reajustes.

Como calcular INCC?

Para aplicar o INCC nas parcelas do imóvel comprado com a construtora, é necessário consultar o INCC aplicável de acordo com o contrato, a tabela do índice e o mês em que será feito o reajuste. Assim sendo, a parcela é calculada de acordo com o reajuste do saldo devedor, dividido pelo número de parcelas restantes. Ao valor total devido, acrescenta-se a aplicação do INCC.

Se o saldo devedor fosse de R$ 100.000,00, faltassem 100 parcelas e o INCC do mês de referência fosse 0,25%, por exemplo, teríamos o seguinte:

• o custo do mês em questão seria 100.000 + 100.000 x 0,25% / 100 = R$ 1.002,50 (mil e dois reais e cinquenta centavos);
• o saldo atualizado para o mês seria de R$ 100.250,00 (cem mil duzentos e cinquenta reais), ou seja, a aplicação do percentual do mês ao saldo devedor;
• ao pagar a parcela naquele mês, será abatido o valor de R$ 1.002,50 do saldo devedor corrigido, sobrando a quantia de R$ 99.247,50 (noventa e nove mil duzentos e quarenta e sete reais e cinquenta centavos) para o cálculo do novo reajuste e das parcelas no mês seguinte.

No outro mês, levando considerando o saldo devedor de R$ 99.247,50 (noventa e nove mil duzentos e quarenta e sete reais e cinquenta centavos), faltam 99 parcelas. Mantendo o mesmo INCC (de 0,25%), teremos a seguinte progressão:

• o custo do mês em questão seria 99.247,50 + 99.247,50 x 0,25% / 99 = R$ 1.005,01 (mil e cinco reais e um centavo);
• o saldo atualizado para o mês seria de R$ 99.495,62 (noventa e nove mil quatrocentos e noventa e cinco reais e sessenta e dois centavos), ou seja, a aplicação do percentual do mês ao saldo devedor do mês anterior;
• ao pagar a parcela naquele mês, será abatido o valor de R$ 1.005,01 do saldo devedor corrigido, sobrando a quantia de R$ 98.490,61 (noventa e oito mil quatrocentos e noventa reais e sessenta e um centavos) para o cálculo do novo reajuste e das parcelas no mês seguinte.

Como vimos, em primeiro lugar é reajustado o montante total para, depois, calcular a parcela. Antes de calcular o período seguinte, é preciso abater o valor pago, aplicando-se novamente a taxa de acordo com o indicado na tabela do INCC para o mês. Ao mesmo tempo em que o saldo devedor é abatido pelos pagamentos, sofre o reajuste mensal pela passagem dos dias.

Como evitar cobranças indevidas?

Em qualquer contrato, a melhor forma de evitar cobranças indevidas é conhecer cada cláusula e detalhe. Tudo o que consta no documento deve ser analisado com cuidado antes mesmo da assinatura.

Para assegurar um bom negócio, é essencial contar com o apoio de um advogado especializado no assunto. O profissional tem intimidade com as condições de praxe dos negócios imobiliários e será capaz de guiar o cliente em meio a tantos termos técnicos, cálculos e índices.

Dessa forma, será possível ter uma ideia de como o contrato evoluirá ao longo do tempo. Contando com o apoio especializado, serão conferidos os principais itens capazes de identificar a regularidade das cobranças, como:

• índices escolhidos para reajuste;
• periodicidade da aplicação dos índices;
• valor do contrato;
• compatibilidade do índice escolhido com a prática geral do mercado e os dispositivos legais;
• prazos contratuais, multas e cláusulas que dispensam ou obrigam reajustes em situações excepcionais e no caso de rescisão.

Além das questões prévias, o advogado consegue explicar alguns pontos aos clientes durante a execução do contrato. Sabe o cálculo do exemplo acima? Um profissional especializado ajuda a pessoa a ler o contrato, identificar os índices ou prazos e calcular as parcelas, para conferir se a cobrança está correta.

Com isso o cliente é capaz de identificar se seus direitos estão sendo respeitados durante a obra e, caso seja preciso, tomar as medidas cabíveis para corrigir equívocos. Isso é muito melhor do que passar um longo tempo sendo cobrado indevidamente sem saber, concorda?

Com alguns cálculos, é possível visualizar que, em razão de grandes valores, prazos prolongados e alta quantidade de parcelas para abatimento do saldo devedor, cada centavo conta e faz uma grande diferença no longo prazo!

Saber como calcular INCC e entender suas repercussões nos contratos imobiliários são cuidados imprescindíveis para verificar se o valor cobrado está correto. As negociações imobiliárias são complexas, portanto é muito arriscado fazer tudo por conta própria. O ideal é ser bem assessorado durante o processo, pois essa não é a única questão relevante em tal tipo de negócio, de forma que é sempre bom consultar um advogado imobiliário!

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