Faz parte do imaginário popular a ideia do leilão. Afinal, todo mundo sabe como funciona: cada pessoa faz um lance e quem der o maior leva o item leiloado, certo? Na verdade, é um pouco mais complexo que isso, o que faz com que comprar imóvel em leilão exija mais cuidado, mesmo podendo ser um excelente negócio.

Confira, em nosso artigo, o que você precisa saber sobre leilões de imóveis e como ter o melhor custo-benefício ao participar de um leilão! Acompanhe!

Quais os tipos de leilão de imóveis?

Existem dois tipos de leilões em que se pode comprar um imóvel: o judicial e o extrajudicial. Essas duas modalidades são bastante distintas e devem ser bem estudadas antes de começar a investir nesse modo de aquisição.

Leilão judicial

O leilão judicial de imóvel ocorre quando uma determinada propriedade é penhorada pela justiça para o pagamento de alguma dívida a qual uma das partes foi condenada. Existem muitos bens que são penhorados e levados a leilão, mas os imóveis são particularmente atraentes para investidores.

Isso porque os preços dos imóveis em leilões judiciais tendem a ser muito abaixo do mercado, chegando a ter, como lance inicial, 60% do valor avaliado, quando em segunda hasta, ou seja, quando não foi arrematado na primeira vez que foi a leilão pelo valor de 100%.

O segundo ponto positivo dos leilões judiciais é que o imóvel já é transferido desembaraçado de qualquer ônus, quer dizer, livre de débitos. Pela lei, quando o imóvel vai a leilão, será transmitido ao arrematante sem qualquer pendência financeira que esteja a cargo de quem foi penhorado.

Leilão extrajudicial

Além dos leilões judiciais, existem também os leilões extrajudiciais, ou seja, que não são determinados pela justiça, mas que ocorrem por particulares ou, o mais comum no Brasil, quando a instituição financeira retoma um imóvel por inadimplência do financiante.

Nos últimos anos, essa modalidade de leilão para imóveis cresceu muito, com excelentes opções para investidores ou mesmo para quem deseja ter a casa própria. O leilão extrajudicial tem muito mais opções e frequência que o judicial, além de maior facilidade de pagamento e lances iniciais mais atrativos, pois em algumas circunstancias o bem é leiloado praticamente pelo valor da divida e não pelo valor de mercado.

Como funciona a compra de imóvel em leilão?

Existem muitas leis que tratam de leilões no Brasil, sendo a legislação mais antiga a tratar do tema, e ainda em vigor, o Decreto nº 21.981 de 19 de outubro de 1932, que regulamenta a profissão de leiloeiro e atualmente o Novo Código de Processo Civil de 2015 trouxe regrais mais claras e objetivas.

Os imóveis podem ir a leilão por diferentes causas. Todo leilão, seja ele judicial, seja ele extrajudicial, é organizado mediante um edital, que disporá as regras que regerão a disputa e informará os bens que estão a leilão. No caso dos leilões judiciais, os bens são oriundos da penhora em processos, o que deverá ser devidamente informado. No caso dos leilões extrajudiciais, são quase sempre imóveis retomados por bancos e instituições financeiras.

Quando um imóvel vai a leilão, ele é ofertado por um preço mínimo. O arrematante é aquele que fizer a melhor oferta em relação aos demais concorrentes. Além do preço do imóvel a ser pago, existe a taxa do leiloeiro, fixada em 5% do valor do imóvel, que deverá ser paga no ato.

Os leilões judiciais também requerem pagamento à vista, mas os extrajudiciais podem ter condições distintas de pagamento, usualmente com uma entrada no valor de, pelo menos, 30%, e possibilidade de financiamento. Nesse caso, é preciso já ter o financiamento aprovado antes de usá-lo.

É importante lembrar que o arremate em leilão é um compromisso jurídico muito sério. Arrematar um bem e não pagar de acordo com as regras do leilão pode gerar a prisão do arrematante, o pagamento de multa e o banimento de participar de leilões por um ano.

Vale a pena comprar imóvel em leilão?

A resposta a essa pergunta, assim como a qualquer pergunta quando se fala em negócios e investimentos, é “depende”. São várias as questões a se analisar para saber se fazer uso dessa modalidade vale a pena para você.

Ou seja, comprar um imóvel em leilão pode ser uma excelente oportunidade, se você tiver condições de arcar com o custo à vista ou uma entrada substancial, obedecer à lei e ao edital e tomar algumas precauções, em especial nos leilões extrajudiciais.

Participar de um leilão e adquirir uma propriedade por esse meio não pode ser algo leviano, pois há consequências duras em caso de inadimplência, como já foi dito. Assim, é sempre importante tanto tomar os cuidados necessários para aprender a lidar com esse tipo de negócio quanto contar com uma assessoria especializada que possa fornecer a orientação correta.

Em termos de valores, o arremate em leilão é quase sempre vantajoso. No entanto, para além disso, há outras questões que precisam ser consideradas para saber fazer uma boa aquisição em um leilão.

Como fazer uma boa compra em leilão?

É muito comum ao iniciante ou ao amador que pretende participar de um leilão ver a descrição do item no edital e considerar, por ela e pelo preço, que é um bom negócio. Essa é a fonte principal dos problemas que podem acontecer ao fazer o lance e conseguir um imóvel. Isso porque não foram verificados alguns pontos básicos.

Pesquisa de preço

Embora a avaliação dos leilões seja criteriosa e raramente esteja em desacordo com a realidade do mercado imobiliário, é sempre bom fazer uma pesquisa de preço de imóveis semelhantes na mesma área. Isso ajuda a dimensionar se está se fazendo um bom negócio.

Estado do imóvel

Sempre que possível, visite o imóvel que está sendo leiloado antes, para verificar o estado de conservação em que ele se encontra. Muitas vezes, a reforma necessária pode fazer com que o preço final fique muito além do que o bem vale.

Dívidas

No caso dos leilões extrajudiciais, é muito importante verificar as dívidas e os embaraços jurídicos que possam existir no imóvel. Assim, procurar se há IPTU em aberto, penhora determinada em juízo, hipotecas, outros impostos ou taxas é uma atitude que influenciará diretamente na decisão sobre o lance.

Ocupação

Sempre é preferível adquirir imóveis que estejam desocupados. Quando o bem ainda está ocupado pelos antigos proprietários ou mesmo pelos inquilinos, poderá causar problemas e maiores dores de cabeça no futuro para uma eventual ação de despejo.

Custos

Analisar os custos do imóvel, como o valor do IPTU, a média das contas, a taxa de condomínio e outros também ajuda a tomar uma decisão sobre a validade de comprar imóvel em leilão.

Limite de lance

Considerando todos os aspectos acima, devemos ver qual o valor máximo do lance que você está disposto a dar no imóvel, a fim de compensar os custos de reforma e débitos, a possível necessidade de desocupação etc.

Como visto, comprar imóvel em leilão pode ser um excelente negócio, com as medidas preventivas certas e, preferencialmente, com uma assessoria jurídica especializada que possa auxiliá-lo em todos os passos.

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