Uma modalidade de venda de bens que tem se tornado cada vez mais comum é a cessão de direitos de imóvel. Apesar de não ser muito comentada, as pessoas que procuram por casas ou apartamentos para comprar já devem ter se deparado com uma proposta de “venda de direitos”.
Muitas vezes, por não conhecerem sobre o assunto, as pessoas perdem uma boa oportunidade de compra, uma vez que não é difícil encontrar vendedores, conhecidos como cedentes nessa modalidade, pedindo bons preços pela transação em razão do momento de crise econômica que o país vive atualmente.
Se você pretende comprar um bem imóvel e quer saber mais sobre o assunto para não perder nenhuma oportunidade, acompanhe este post, pois vamos apresentar todos os detalhes. Confira!
O que é a cessão de direitos de imóvel?
A cessão de direitos de imóvel é um instrumento por meio do qual os direitos sobre determinado bem são transmitidos. Ao utilizá-la, o vendedor, denominado cedente, transfere ao comprador, conhecido como cessionário, os direitos de posse sobre um bem que pode ser imóvel ou móvel.
Em geral, a cessão ocorre com imóveis que ainda estão na fase de construção. Assim, por meio dessa transação, o cedente transfere para outra pessoa o direito de compra de um imóvel que ainda não foi pago.
Nesses casos, como ainda não há a escritura definitiva do imóvel, o que o cedente vende é o direito de compra, uma vez que sem a escritura ocorre apenas a promessa de compra e venda, pois o imóvel ainda não pode ser oficialmente vendido.
Após a cessão, o cessionário passa a constar como comprador perante a incorporadora. Entretanto, é preciso ter a anuência da construtora responsável pelo imóvel para que a cessão seja realizada e tenha validade jurídica, sendo que algumas empresas costumam cobrar uma taxa de transferência (taxa de anuência, em geral, de 3% a 5% do valor do bem) que deve ser paga pelo cedente para efetivar a transação.
A cessão também pode ser utilizada para transmitir direitos provenientes de sucessão, enquanto o bem foi dado à partilha. Nesse caso, para ter eficácia, todos os herdeiros devem manifestar concordância.
É válido ressaltar ainda que a cessão de direitos pode ser útil em uma ação de usucapião, uma vez que o tempo para ter direito à propriedade de um imóvel nesse caso começa a contar a partir da primeira posse do bem.
Dessa maneira, quando há a cessão de direitos de um imóvel, o instrumento particular de compra e venda que comprova a transmissão da posse e dos direitos pode ser utilizado para comprovar o tempo total de uso do imóvel em uma ação de usucapião, já que o atual proprietário pode somar ao seu período de posse o tempo anterior em que outros proprietários estiveram no imóvel.
Qual é a diferença entre a cessão de direitos de imóvel e o contrato de compra e venda?
O comprador de um imóvel torna-se titular de um direito obrigacional (um crédito), uma vez que, de acordo com o Código Civil, no seu artigo 1.245, ele se tornará de fato proprietário apenas após o registro da escritura pública. Assim o crédito, ou seja, o direito de receber a escritura, que é um bem patrimonial, obviamente é passível de transferência.
Essa transferência, que é chamada de cessão de crédito, é o negócio jurídico em que uma parte transfere à outra os seus direitos de caráter obrigacional (o direito de receber a escritura).
Assim, a cessão de crédito é um instituto similar à compra e venda, sendo que a diferença entre elas é que a cessão de crédito tem como objeto os bens incorpóreos, imateriais (os créditos), enquanto o contrato de compra e venda é utilizado para bens corpóreos, materiais (como o imóvel em si).
No mais, o contrato de compra e venda, em geral, não se submete à forma especial, visto que pode ser celebrado por escrito ou verbalmente, de forma pública ou particular. Porém, o artigo 108 do Código Civil prevê uma exceção determinando que, quando o imóvel tiver valor superior a trinta salários-mínimos, o negócio deve ser realizado por meio de escritura pública.
Quais cuidados devem ser tomados ao realizar a cessão de direitos de imóvel?
Como em todos os negócios jurídicos, para que nenhuma das partes seja prejudicada, é preciso tomar alguns cuidados antes de concretizar a cessão de direitos de imóvel.
Como a maioria das cessões acontece com imóveis que ainda estão sendo construídos, é bom tomar as mesmas precauções que são necessárias ao comprar um imóvel na planta, como verificar a confiabilidade da construtora e a documentação do empreendimento, visitar a obra para ver o seu andamento, entre outros.
Além disso, é fundamental verificar se há a anuência da empresa responsável pela construção do empreendimento, pois a transação não tem validade jurídica sem a referida concordância e a escritura do imóvel é feita no nome do proprietário de origem e não no nome do cessionário, o que invalida a transferência.
Por fim, é fundamental revisar as condições contratuais e observar se a promessa de compra e venda conta com uma cláusula que autoriza a cessão para que ela seja considerada válida.
Como a cessão de direitos de imóvel deve ser realizada?
Como dissemos acima, a cessão de direitos é mais comum quando o imóvel ainda está em fase de construção, porém, ela pode ser realizada a qualquer momento desde que incorporação já tenha sido registrada.
A transmissão dos direitos de um imóvel é realizada por meio de um contrato, que deve ser registrado no cartório de notas e ter anuência da construtora. Após a oficialização da referida documentação, o cessionário consta como comprador perante a incorporadora, mas só é atestado de fato como proprietário após o registro na matrícula, que é feito diretamente no Cartório de Imóveis.
Como você pôde ver, a cessão de direitos de imóvel é capaz de proporcionar vantagens às pessoas que buscam por um imóvel em razão da possibilidade de comprar propriedades com um bom preço. Entretanto, esse tipo de transação tem diversas particularidades, por isso, o ideal é contar com a ajuda de um advogado especializado no assunto.
Esse profissional será capaz de orientar ambas as partes e verificar com cautela todas as condições contratuais da cessão de direitos de imóvel a fim de evitar que qualquer irregularidade ocorra durante a transferência, garantindo que tudo está de acordo com a lei.
Se você ainda tem alguma dúvida sobre o tema, podemos ajudá-lo. Entre em contato conosco para receber todo o suporte necessário. A nossa equipe está à sua disposição.
