Realizar a ampliação do local sem informar à prefeitura, não registrar o bem em cartório e fazer uma construção sem alvará: essas são algumas, entre muitas outras situações, que tornam um imóvel irregular.
Ao descobrir que a não regularização ocorre com mais frequência do que as pessoas imaginam, é comum surgir a dúvida: um imóvel irregular pode ser alugado? Afinal, essa situação causa diversas desvantagens.
Se você quer descobrir tudo sobre o tema, acompanhe o post que vamos apresentar todos os detalhes. Confira!
Quando um imóvel é considerado irregular?
Um imóvel irregular é aquele que não segue o plano diretor de seu município, ou seja, que desrespeita o instrumento utilizado pela prefeitura para impedir construções desenfreadas e não planejadas para que a cidade tenha um crescimento sustentável e regular.
Esse plano costuma definir regras sobre as características físicas que uma construção precisa ter, como a porcentagem que o imóvel pode ocupar em um terreno, número de pavimentos, entre outros. Essa normatização é municipal e pode variar conforme o bairro em que o bem está situado.
Já o imóvel regular é aquele que segue as normas e, portanto, recebe um documento chamado habite-se. Ele comprova que o bem passou por um processo de inspeção já concluído e que respeita o regulamento que rege a área onde está localizado.
Assim, imóveis que não têm o habite-se, escritura (documento registrado em cartório que comprova a propriedade do imóvel) ou licenciamento municipal para obras (documentação que autoriza a realização de construções, instalações comerciais ou loteamentos) são considerados irregulares.
Um imóvel irregular pode ser alugado? Quais são os riscos?
O grande problema da locação de um imóvel irregular está, especialmente, relacionado aos imóveis comerciais, uma vez que, nesse âmbito, todos os serviços e comércios precisam ter uma licença obrigatória chamada alvará de funcionamento.
Um dos documentos exigido para a emissão do alvará de funcionamento é justamente o habite-se. Dessa maneira, a sua falta impede o exercício de qualquer atividade comercial regularizada no imóvel, o que se torna um problema para o indivíduo que pretende alugar o espaço para montar um escritório ou loja, por exemplo, e também para o locador.
Além disso, existem outros riscos que envolvem a locação de um imóvel irregular (tanto para atividades comerciais quanto para moradia), como a falta de segurança.
Um imóvel regularizado é mais seguro em todos os sentidos: tanto no âmbito legal, porque ele precisa estar com a documentação em dia para a locação ocorrer de maneira segura; quanto com relação à parte técnica, pois um bem devidamente regulamentado conta com a assinatura de um engenheiro ou arquiteto que atestam a segurança da construção.
Bens regularizados são mais seguros até mesmo no que tange à questão financeira, uma vez que a maioria das seguradoras exige o habite-se para a realização de um seguro residencial.
Além disso, se o imóvel não estiver devidamente regularizado na prefeitura, o seu morador pode ter dificuldades para acessar os serviços essenciais, como luz, água, gás encanado e até mesmo saneamento básico, pois, para o município, aquela instalação muitas vezes sequer existe.
Um imóvel irregular ainda costuma pagar um valor mais alto de IPTU, uma vez que uma das funções da referida taxa é justamente diminuir a inutilização de terrenos. Assim, como um lote vazio não está cumprindo sua função social, o valor do imposto cobrado sobre ele aumenta consideravelmente. Como já falamos anteriormente, um imóvel irregular não existe para a prefeitura, assim, o IPTU cobrado é o mesmo de um terreno vazio.
Por fim, uma ocupação ilícita pode resultar até mesmo na demolição do imóvel. Ninguém deseja estar em casa realizando suas tarefas diárias e um fiscal da prefeitura bater na porta dizendo que dentro de alguns dias o imóvel será demolido, não é verdade? Assim, para evitar esse tipo de situação, o ideal é evitar a locação de imóveis irregulares.
Como evitar esse tipo de problema e resolver as irregularidades do imóvel?
Agora que você sabe quais são os prejuízos de ter ou alugar um imóvel irregular e também já tem conhecimento sobre porque é importante mantê-lo regularizado, basta apenas aprender como resolver essa situação.
Para evitar os problemas que citamos no tópico anterior, o ideal é que o imóvel esteja devidamente regularizado, com a sua escritura registrada no nome de seu atual proprietário. Se tiver sido feita alguma obra, ela também precisa estar regularizada perante a prefeitura e averbada em cartório.
É válido ressaltar que a regulamentação pode variar conforme as normas regentes no bairro em que o bem está situado, no entanto, na maior parte das vezes, é possível realizá-la por meio de um projeto arquitetônico de baixo custo.
Assim, para que a legalização de um imóvel ou obra seja feita perante a prefeitura, é preciso contratar um engenheiro ou arquiteto que deve fazer um projeto de regularização e assiná-lo. Em seguida, se houver a aprovação da prefeitura, o proprietário deve solicitar o habite-se.
Caso surja algum impedimento para a sua regularização, como quando o imóvel não respeita o afastamento mínimo ou ultrapassa a área construída, é possível fazer um projeto de reforma com o intuito de legalizá-lo. Dessa maneira, após a finalização da reforma, será possível torná-lo regular.
Além disso, algumas vezes as prefeituras abrem periodicamente uma concessão (chamada lei da mais-valia) e, por meio dela, há a possibilidade de regularizar um imóvel que teoricamente não seria possível.
Quando toda a documentação estiver correta perante a prefeitura, o proprietário deve procurar a Receita federal e fazer o recolhimento dos impostos devidos com relação à construção e, por fim, ir ao cartório providenciar a averbação. Após todos esses passos, o imóvel ficará regularizado e livre de qualquer um dos problemas que citamos anteriormente.
Agora que você já sabe se um imóvel irregular pode ser alugado, quais são as consequências desse ato e como realizar a sua regularização, é importante saber que é fundamental contar com o auxílio jurídico de um advogado nessas situações, pois apenas um profissional capacitado é capaz de orientá-lo corretamente.
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