Os contratos de locação de imóvel trazem diversas dúvidas para os locadores e os inquilinos. São diversos direitos e deveres previstos pela legislação, principalmente a lei do inquilinato. Entre essas regras, está a ação de despejo, utilizada quando o proprietário do imóvel deseja o encerramento do contrato e a desocupação do bem.
Porém, a lei determina as situações em que ela pode acontecer e quais são os direitos das partes, sendo essencial conhecê-los. Pensando nisso, preparamos este post esclarecendo as principais dúvidas sobre o processo de despejo. Acompanhe!
Quando a ação de despejo pode ser utilizada?
Existem diversos motivos para entrar com a ação de despejo, normalmente por causa do descumprimento do contrato ou a necessidade de reaver o imóvel para uso próprio. Veja, a seguir, como funcionam as regras para essa ação.
Inadimplência
A principal causa para esse tipo de ação é a inadimplência do inquilino. Ela ocorre quando o locatário deixa de efetuar o pagamento do aluguel e/ou das outras taxas incluídas na locação, como condomínio, IPTU, água, energia elétrica etc.
Descumprimento de acordo entre as partes
As partes podem entrar em um acordo sobre a rescisão do contrato, determinando o prazo geralmente por praxe de 6 meses para a desocupação. Em caso de descumprimento pelo inquilino, o proprietário pode entrar com a ação. Para isso, é preciso apresentar o documento registrando o acordo assinado pelas partes e por duas testemunhas.
Rescisão de contrato de trabalho
Em alguns casos, a locação é feita vinculada ao contrato de trabalho. Assim, em caso de rescisão contratual, caso o inquilino não devolva o imóvel, é possível entrar com essa ação.
Decurso de prazo da locação
Se o inquilino se recusar a sair do imóvel após o término do prazo de locação para temporada ou de aluguel não residencial, a ação de despejo pode ser proposta. Entretanto, eventual pedido de liminar para desocupação só será cabível caso a ação seja proposta em até 30 dias após o término do contrato.
Morte do locatário
A lei deixa claro que, em caso de morte do locatário, terão direito de manter a locação as seguintes pessoas:
- o cônjuge ou companheiro e, sucessivamente, os herdeiros necessários ou dependentes econômicos do inquilino, desde que morem no imóvel, na locação residencial;
- o espólio ou o sucessor no negócio, em caso de locação não residencial.
Desse modo, caso pessoas não autorizadas pela lei permaneçam no imóvel, o proprietário pode ingressar com o processo de despejo para reaver o bem.
Permanência de sublocatário
Se, após a rescisão do contrato, o sublocatário do inquilino não sair do imóvel, a ação também é cabível. Isso acontece porque ao encerrar a locação, a sublocação também é desfeita.
Necessidade de reparos urgentes
Se o imóvel necessitar de reparos urgentes determinados pelo Poder Público, quando não for possível realizá-los com a permanência do locatário ou quando ele se recusar a permitir a reforma, a locação também pode ser desfeita.
Ausência de apresentação de nova garantia
Quando o contrato é garantido por fiança, existem situações em que o proprietário pode exigir um novo fiador ou a substituição da garantia. Para isso, o inquilino deve ser notificado para regularizar a situação em 30 dias. Caso não o faça, o proprietário pode entrar com a ação de despejo.
Necessidade de reaver o imóvel para uso próprio
Essa ação também é possível quando o proprietário desejar reaver o imóvel para uso próprio, de cônjuge ou companheiro ou para uso residencial de ascendentes ou descendentes (pais, avós, filhos, netos etc.), desde que eles não disponham de outro imóvel residencial próprio.
Quais são os direitos do locador e do inquilino?
Ao ajuizar a ação, o proprietário do imóvel pode optar por prestar caução equivalente a 3 meses de aluguel para requerer a concessão de liminar para desocupação do imóvel em 15 dias. Contudo, essa regra é válida apenas quando a ação tem como fundamento as hipóteses elencadas no tópico anterior, com duas exceções:
- quando o proprietário pretende reaver o imóvel para uso próprio;
- quando o inquilino está inadimplente e o contrato não tem nenhuma garantia.
Os alugueis eventualmente devidos até o julgamento do processo devem ser pagos pelo inquilino por depósito judicial, mas o locador poderá levantar os valores, desde que sejam incontroversos, ou seja, não exista discussão a respeito do valor cobrado.
Por outro lado, o locatário sempre tem direito de apresentar defesa à ação de despejo no prazo de 15 dias após ser citado sobre o processo. Nesse momento, ele pode contestar os fatos apresentados pelo locador e apresentar documentos que comprovem o seu direito a permanecer no imóvel.
Se a justificativa da ação for a inadimplência, o inquilino também pode purgar ou emendar a mora, ou seja, pagar os valores atrasados. Isso deve ser feito no mesmo prazo da defesa e englobar os seguintes itens:
- alugueis e acessórios da locação (condomínio, água, energia, seguro etc.);
- multas ou penalidades previstas no contrato;
- juros de mora pelo atraso;
- custas processuais e honorários advocatícios de sucumbência, pagos ao advogado do locador.
Mas é preciso ter atenção: a opção de emendar a mora para evitar o despejo só pode ser usada a cada 24 meses. Essa regra tem o objetivo de evitar que o proprietário precise entrar com essa ação frequentemente, a fim de receber os pagamentos devidos pelo inquilino.
Como a ação de despejo deve ser feita?
Para entrar com uma ação de despejo, o primeiro passo é procurar um advogado de confiança para analisar o caso, verificando a documentação e quais são os seus direitos nesse caso. Além disso, o profissional verificará se o processo de despejo é realmente a melhor alternativa ou se existem outras soluções, principalmente a busca de um acordo com o inquilino.
Caso deseje solicitar a liminar, para que a desocupação aconteça em 15 dias, é preciso fazer o depósito judicial da caução. Se o pedido for deferido, o inquilino será notificado para desocupar o imóvel. Além disso, com ou sem liminar, o locatário também terá o prazo para apresentar defesa.
É importante ressaltar que o processo judicial é a única forma legal de forçar o inquilino a desocupar o imóvel. Caso o proprietário tente forçar essa medida de outras formas ou ingresse no imóvel contra a vontade do locatário, enquanto ainda estiver habitado, é uma prática ilegal.
Além disso, qualquer conduta considerada abusiva pela Justiça, como cortar a luz ou a água do imóvel, ou ameaçar o inquilino de qualquer forma, pode ensejar uma ação por danos morais e materiais ou um processo criminal.
Portanto, diante de qualquer problema com o contrato de locação, é fundamental procurar o auxílio de um advogado para tomar as medidas cabíveis e identificar a ação de despejo é a solução adequada.
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