Um dos institutos mais antigos da nossa tradição jurídica ocidental, a usucapião remonta ao Império Romano como forma de aquisição originária de propriedade. Ao longo dos séculos, o entendimento sobre esse modo de adquirir a propriedade desdobrou-se e tornou-se mais complexo, existindo hoje diversas ações, a depender da situação em que o bem se encontra.
A usucapião é, em termos mais simples, uma forma de alguém que tenha a posse de um bem, seja ele móvel ou imóvel, se tornar seu legítimo proprietário, caso sejam cumpridos os requisitos necessários, sendo o mais importante deles o tempo de posse mansa e ininterrupta.
No caso dos imóveis, é possível adquirir por essa ação qualquer bem que não seja público, podendo ser rural ou urbano, respeitadas as condições legais estabelecidas pela lei.
Confira, na continuação de nosso artigo, se você pode pedir usucapião do imóvel e o que precisa fazer para consegui-la!
Requisitos gerais para a usucapião
A usucapião é uma forma originária de aquisição de propriedade. Isso significa que, quando efetivada, é como se o bem, para o direito, fosse novo, se originasse ali. Assim, os ônus anteriores e possíveis embaraços, assim como outros registros, passam a contar como inexistentes, criando uma nova relação jurídica com o novo proprietário.
Para tanto, é preciso que sejam cumpridos alguns requisitos. Cada uma das sete formas de usucapião tem critérios próprios, mas elas têm, em comum, algumas circunstâncias e alguns parâmetros que precisam ser observados, de acordo com o Código Civil e a Constituição Federal. Vejamos:
- quem requerer a usucapião precisa ter a posse legítima do imóvel, explorar o bem para uso residencial ou mesmo comercial, sem subordinação e com exclusividade, atuando como se proprietários fosse;
- a posse deve ser mansa, pacífica e contínua, não podendo ser fruto de clandestinidade, precariedade ou mediante coação violenta;
- necessidade de cumprimento de um tempo mínimo de posse nessas condições para entrar com a usucapião.
Portanto, aquele que ocupa imóvel com ânimo de proprietário tem direito à usucapião, em áreas sem demarcação ou mesmo sem registro de matrícula no cartório de imóveis. Logo, caseiros ou locadores não podem requerer a usucapião, por exemplo. Também é importante lembrar-se de que a usucapião não afeta áreas públicas.
Usucapião Judicial e Extrajudicial
O Novo Código de Processo Civil, que passou a vigorar em 2016, em seu art. 1.071, acrescentou à Lei de Registros Públicos a possibilidade da usucapião extrajudicial, ou seja, sendo feita diretamente em cartório. Esse procedimento administrativo ainda requer um advogado para ser feito, mas pode simplificar bastante, visto que pode ser mais rápido que uma ação.
O procedimento extrajudicial requer documentos específicos. Quando é feito o pedido, o títular do imóvel é notificado e, apresentando sua concordância ou em seu silêncio, poderá seguir por essa via. Em casos de discordância explícita, o processo será judicial.
Tipos de usucapião
São 6 as modalidade de usucapião, de acordo com a legislação brasileira, estabelecidas na Constituição Federal, no Código Civil e no Estatuto da Cidade. A usucapião se destina tanto a bens móveis como imóveis, mas é particularmente mais utilizada para este último.
1. Ordinária
A usucapião ordinária é a forma original do instituto. É uma ação relativamente simples quando se tem toda a documentação que comprove a situação de quem requer a usucapião.
Para tanto, é necessário que a posse seja de boa-fé, com justo título, contínua e ininterrupta por 10 anos. Esse prazo pode ser reduzido pela metade no caso do possuidor ter adquirido a posse sob onerosidade, como um contrato de gaveta, caso tenha estabelecido moradia no local ou tenha realizado investimentos que resguardem o uso social da propriedade.
2. Extraordinária
A usucapião extraordinária se faz necessária na ausência de justo título e não é preciso comprovar boa-fé. Nesse caso, a posse do imóvel deve ser de 15 anos sem interrupção ou oposição do titular. Esse prazo é reduzido para 10 anos se o possuidor constituiu moradia na propriedade, realizou obras ou serviços produtivos que cumpriram a função social da propriedade.
3. Especial rural
A usucapião especial se divide entre rural e urbana, é uma das formas destinadas à aquisição de propriedade para pessoas de baixa renda e propriedades menores, com prazos mais curtos.
No caso da especial rural, que tem como dispositivo legal o art. 191 da Constituição Federal e o art. 1.239 do Código Civil, a posse precisa ser de 5 anos, em área rural e não superior a 50 hectares. O possuidor deverá ter na propriedade sua moradia e também torná-la produtiva por trabalho próprio ou familiar, além de não possuir outro imóvel.
4. Especial urbana
A usucapião especial urbana se destina à usucapião de imóveis urbanos não superiores à 250 m², com posse por, no mínimo, 5 anos. Para essa ação de usucapião, o possuidor deve usar o imóvel como sua moradia e não pode ser proprietário de outro imóvel.
5. Coletiva
A usucapião coletiva tem como base legal o Estatuto das Cidades em seu art. 10 e se destina a áreas urbanas e imóveis ocupados pela população de baixa renda para sua residência, constituindo moradia habitual de um ou mais núcleos familiares.
Para entrar com essa ação de usucapião, a posse deve ser de pelo menos 5 anos, a área superior à 250m², não ser possível identificar e delimitar os terrenos ocupados por cada possuidor e este não pode ter outro imóvel urbano ou rural.
6. Especial familiar
O usucapião especial familiar ocorre quando ex-cônjuge ou ex-companheiro abandona o lar que estava em seu nome para a outra parte, que utiliza a propriedade para moradia própria ou da família. A posse, nesse caso, deve ser exclusiva e ininterrupta pelo prazo mínimo de 2 anos, sendo que o possuidor não pode ser proprietário de outro imóvel.
As ações de usucapião, portanto, garantem ao possuidor legítimo e pacífico a propriedade do imóvel, seguindo os requisitos legais. É preciso cuidar para que a documentação seja acertada e contar com uma assessoria jurídica de qualidade, seja para o procedimento extrajudicial ou judicial.
Como visto, são várias as ações de usucapião possíveis. Para saber se você tem direito ao imóvel, leia nosso artigo e entenda quem tem direito à usucapião.
