Comprar um imóvel na planta, que ainda será construído, requer que cautela e paciência para não realizar um negócio desvantajoso Não é novidade: diversos problemas podem aparecer nesse tipo de transação, como informações falsas sobre a qualidade do acabamento e a metragem, atraso na entrega das chaves, entre outros.
Uma das questões à qual o comprador deve ficar atento é o tipo de financiamento disponível para pagar o imóvel escolhido. Existem duas opções: o convencional e o crédito associativo (oferecido somente no Banco do Brasil e na Caixa Econômica Federal, não sendo possível encontrá-lo em bancos privados). Ambos têm pontos positivos e negativos que devem ser ponderados.
Se você deseja saber quais são os cuidados que precisam ser tomados ao comprar um imóvel na planta por crédito associativo, não pode deixar de acompanhar nosso artigo. Confira todos os detalhes!
O que é crédito associativo e quais são suas vantagens?
Trata-se de uma linha de crédito para financiamento que pode ser utilizada pelas pessoas que desejam comprar um imóvel na planta. As condições comerciais, o acompanhamento permanente da construção pelo banco e o crédito são garantidos.
É preciso que haja um organizador (na maioria das vezes, a incorporadora ou construtora) para preparar os contratos de venda dos apartamentos na planta com um grupo de pessoas, tornando o negócio possível. O financiamento é realizado diretamente aos compradores e vinculado ao Programa de Carta de Crédito Associativo.
Nesse caso, somente após o alcance de uma quantidade mínima de compradores o contrato com o banco é firmado e o crédito, fornecido ao comprador do imóvel. Assim, o adquirente é responsável pelo financiamento e o dinheiro é disponibilizado em fases para a construtora durante a edificação do empreendimento.
A amortização do financiamento começa somente após a entrega das chaves.
No mais, as despesas com a escritura e o registro do imóvel são mais baixas, pois o valor é calculado considerando a fração do terreno. As taxas de juros são reduzidas de 5% a 8,16% ao ano (sendo diferenciadas se o bem participa ou não do programa Minha Casa, Minha Vida) e o comprador pode usar seu FGTS no financiamento.
É válido ressaltar que, apesar de a instituição financeira realizar o acompanhamento da construção, as questões relativas ao empreendimento, como prazo de entrega e qualidade do imóvel, são de responsabilidade da construtora.
Os bancos apenas examinam a efetividade do empreendimento e o cronograma de obras para liberar os valores de maneira parcelada. Essas instituições também conferem se os valores estão sendo aplicados de forma correta na construção, o que evita os juros aos compradores.
Quais cuidados devem ser tomados ao comprar um imóvel na planta por crédito associativo?
Como vimos, comprar um imóvel na planta por crédito associativo têm algumas vantagens. Especialmente as famílias de baixa renda são beneficiadas, uma vez que tal opção permite que o FGTS seja utilizado e têm taxas de juros reduzidas.
Contudo, existem alguns pontos que merecem atenção quando se adquire um imóvel nesta modalidade. Veja quais são eles!
1. Atente ao tempo de construção do imóvel
Apesar de haver um cronograma de obras, não há um prazo máximo para o fim da construção do imóvel. Além disso, até mesmo para o início das obras é preciso aguardar a formação do grupo de compradores, o que pode demorar algum tempo.
Se a construtora atrasar a entrega do empreendimento, que ocorre após o pagamento da última prestação do comprador à instituição financeira, no mês seguinte todos os compradores precisam começar a quitar os chamados juros de medição ou juros de obra.
Portanto, é preciso pagar a mais para o banco, por meio de um de rateio mensal. Isso ocorre em razão de um erro cometido no cronograma de obras, por culpa exclusiva da construtora que vendeu o empreendimento e descumpriu o prazo pactuado com o comprador e a instituição financeira.
Essa situação é comum quando é preciso arrecadar mais dinheiro para a conclusão da obra — e, quanto maior o atraso, mais altos são os valores pagos a título de juros de medição.
2. Lembre-se da cobrança de juros de medição quando há atraso na obra
Como vimos, se há atraso na entrega do imóvel, todos os compradores associados passam a pagar os chamados juros de medição para a instituição financeira até a conclusão da obra.
Mas há outro grande problema: os valores pagos a título de juros de medição não amortizam em nada o financiamento já contraído. Portanto, a quantia acertada pelo comprador em razão do atraso da obra sequer é abatida de seu financiamento.
3. Conheça a cláusula contratual para pagamento de resíduo
Quando o comprador assina o contrato com a instituição financeira, a incorporadora deve fornecer a ele um termo de quitação de dívida. Isso porque sua pendência é apenas com o banco, responsável pelo repasse do dinheiro para a construção do empreendimento.
Porém, como muitas vezes o comprador precisa finalizar o pagamento da entrada do imóvel diretamente à construtora, há no contrato uma cláusula atestando o que ainda deve ser pago. Ou, em outros casos, a pessoa precisa assinar um termo de confissão dívida. Nesse documento, há a quantidade de parcelas a serem pagas e seus valores, que são reajustados pelo índice definido em contrato.
Como existem diversos cuidados que devem ser tomados antes de comprar um imóvel na planta por crédito associativo, é fundamental que o comprador conte com o apoio de um profissional qualificado para analisar o contrato e esclarecer suas dúvidas. Assim, não haverá nenhum prejuízo.
Além disso, se ocorrer a cobrança do resíduo ou o imóvel não for entregue dentro do prazo estipulado, acarretando na exigência dos juros de medição, é possível ingressar com uma ação na justiça. Deve-se solicitar a restituição dos valores pagos, além de uma eventual indenização por danos morais. Para tanto, é fundamental contar com o auxílio de um advogado.
Como vimos, existem vantagens e desvantagens quando se utiliza o crédito associativo. Por isso, antes de comprar um imóvel na planta, é importante analisar e avaliar outras modalidades de pagamento para escolher melhor opção.
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